房产 个税(个人换购住房新规!2025年底前,卖房一年内买房,可申请个税退税)

2023-09-19 07:45:51

财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号,明确:延续实施支持居民换购住房有关个人退税优惠


文件主要是继续支持居民改善住房条件,置换住房,重点内容包括:


一、实施时间:2024年1月1日至2025年12月31日。


其实这是一个延续性的优惠政策,先前财政部 税务总局公告2022年第30号规定的该优惠政策执行时间为:2022年10月1日至2023年12月31日。


新文件等于是将原有优惠延期两年。两个文件叠加后,置换住房退税优惠政策执行时间为2022年10月1日至2025年12月31日。


比如,小明在2023年8月出售了一套现有住房,然后在2024年2月在同一城市新购买了一套住房,就符合政策规定的时间条件。


其中几个比较重要时间节点认定参考如下:


1、出售现有住房的时间=纳税人出售住房时个税完税时间。


2、购买住房时间分为两种情况:


(1)新购住房是新房的,购买住房时间=纳税人办理合同备案时间。


(2)新购住房是二手房的,购房住房时间=契税的完税时间,或不动产权证载明的登记时间。


二、具体政策内容:


纳税人出售自有住房,并在现有住房出售后一年内,在市场重新购买住房的,先前出售现有住房已缴纳的个税,可以申请退税。实际中,会有两种情况:


1、新购住房金额≥现住房转让金额,出售现住房已缴纳的个税,全部可以退还。


2、新购住房金额<现住房转让金额,按新购住房金额占现住房转让金额比例计算退税。


比如,小白在2023年1月卖了一套住房,转让金额200万(不含增值税,下同),缴纳个税3万。2023年8月,小白在同一城市新购买一套住房,金额220万。


在小白符合换购住房所有要求的条件下,小白新购住房花的钱,大于卖掉旧房子的钱,所以可以全额申请退还已缴纳的3万元个税。


但是倘若小白新购住房的价格是100万,那么小白可以申请的个税则需要按比例计算了,即:(100÷200)*3=1.5万元。


三、对于住房转让金额的确定标准


一般是房屋转让的市场成交价格,具体而言:


1、新购住房是新房,购房金额=网签购房合同中注明的成交价格。


2、新购住房是二手房,购房金额=成交价格。


如果是出售多人共同持有住房的,或者新购住房是多人共同持有的,则应按纳税人所占产权份额确定住房转让金额或新购住房金额。


比如,小明和小白,共同拥有一套住房,产权各占50%。2023年5月,有人200万买走了这套房子,小明和小白各缴纳了2万元的个税。


2023年8月,小明在同一城市花150万买了一套住房,因为150万>100万(小明原有住房占50%产权,200*50%),所以小明的退税金额是2万。


而小白则是在2023年9月,跟小黑在同一城市一起花200万购买了一套住房,小白新住房产权占比40%。


那么小白的卖房子的金额=200×50%=100元,买房子的金额=200×40%=80万元。小白可以申请退税的金额=80/100×2=1.6万元。


四、享受该优惠政策,必须同时满足的条件


并不是只要你在政策规定时间内换购房子了,就能享受这个优惠政策了。想要享受这个退税优惠,你还需要同时满足以下两个条件:


1、出售和重新购买的住房,在同一城市范围。


2、出售自有住房的人,应该是新购住房的产权人或产权人之一。


当然,前提是:纳税人在2022年10月1日至2025年12月31日期间进行置换住房,且出售住房后一年内新购住房的。


五、申请退还个税,纳税人需要提供的资料


一般来说,除了特殊规定外,对于符合条件可以申请退税的纳税人,卖房的时候在哪个税务机关交的个税,就需要去哪个税务机关申请退税。


申请退税需要提供的资料或包括:退税申请表、身份证件、现住房销售合同、新购住房交易(购房)合同、不动产权证书(二手房)等。


实务中,纳税人提供了相关材料,填报并确认了相关信息后,系统会自动计算应退税款,税务机关审核通过后,纳税人就可以拿到退税。


需要注意的是,纳税人对于所提供的资料真实性、可靠性、完整性负责,如果提供虚假信息、资料骗取退税的,税务机关会依照征管法进行处理。


六、其他事项


如果申请了退税之后,又解除了房屋交易合同,导致不符合申请退税的条件了,那么纳税人已获得的退税需要主要缴回。具体缴回已退税款的时间为,合同解除等情形发生后的次月15日内。


最后,以上内容仅供一般参考,不作为实际操作依据。


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